市街化調整区域の土地は農地転用して貸したい

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賃貸に際して注意点

土地を貸し出すにあたっては、様々な問題がありますので、専門知識を持った業者へ相談するのが望ましいと思います。特に、市街化調査委区域の土地利用に関しては、一般的に不動産取引としては事例が少なく、専門知識をもった業者からのアドバイスが大切です。

 

土地の法令による利用制限

都市計画区域は何か？

都道府県知事が指定し、計画的に街づくりを行なう区域を「都市計画区域」といいます。市またはこれに準じる町村の市街地を含み、自然的、社会的条件、人口、土地利用などの観点から、一体の都市として総合的に整備、開発、保全する必要があるとして指定されます。
都市計画区域に指定されると、必要に応じた区域区分、さまざまな都市計画の決定、都市施設の整備事業や市街地開発事業が施行されます。さらに、一定以上の規模の土地については、開発許可制度が施行されるため、自由な土地造成等が制限されます。都市計画区域の区域区分には、既に市街地を形成しているか、または概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき「市街化区域」、市街化を抑制すべき「市街化調整区域」、どちらにも定められていない「非線引き区域」があります。

市街化区域内の土地

市街化区域内の土地は、用途区域によって建築出来るものが違います。

市街化調整区域内の土地

市街化調整区域の土地は、登記上の地目によって、大きく利用制限が付きます。

都市計画区域外・無指定の土地

地目変更は可能です。建築物も可能。但し、東京神奈川では該当地は少ないのが現状です。

貸地の種類

借地借家法上の普通賃貸借

原則、建築物を前提としての賃貸借。借地権が発生するため、その対価を発生させる場合が多い。戦前は主流だったが、現在は取引事例が少ないようです。

借地借家法対象外、民法上の賃貸借

建築物を前提としないので、借地借家法が適用されません。その為、貸主の権利が強く守られます。資材置き場、駐車場等がこれにあたります。

定期借地

建物の建築を目的としています。事業用・居住用、それぞれ期限を設けていて、その名のとおり、定期であるために、借主、貸主の権利がそれぞれ守られます。

地目

一般的に地目と言えば、登記簿上の地目をさします。現実的な利用方法と、登記簿上の地目が違う場合、行政判断で、課税科目上の地目を変更する場合がありますが、これは登記されません。
地目が農地（田、畑）の場合、農地法の摘要を受けるので要注意です。市街化区域内であれば農地転用による地目変更は届出でできます。但し、調整区域内の農地に関しては、農地転用は許可制になります。農地転用許可は困難な場合が多いです。

貸地の利用用途

建築物を伴わない

借地借家法を伴わないので、貸主の権利が強く残ります。貸主からも事前に告知することにより、契約解除が出来ます。

• ・資材置き場
• ・駐車場
• ・重機置き場　など

建築物を伴う

借地借家法の摘要を受けるので、借主の権利が強くなります。無論、賃料は建築物を伴わない場合より高くなります。