「市街化調整区域の土地」ホームへ > 東京・神奈川の貸地

借りる

当サイトでは、神奈川県内・東京都内の”市街化調整区域”の貸地に特化してご案内しております。

神奈川の貸地

横浜・川崎・厚木・相模原の「貸地」をお探しの方は、こちらから >>

東京の貸地

23区内・町田・八王子・調布の「貸地」をお探しの方は、こちらから >>

土地を借りる際のポイント

接道,前面道路の幅員

貸地の価格は、接道状況によるものが殆どです。安い物件は前面道路の幅員が狭い物件が多く、通常2t車が通行する為には4m道路が欲しいところです。大型が頻繁に出入りするのであれば、6mは必要です。トレーラーの出入りが必要な場合はそれ以上が必要です。

地勢

市街化調整区域内の貸し地には、地形の他に地勢の問題が多く見受けられます。つまり、傾斜地が多いということで、注意が必要です。

地目

農地転用をしていない物件は注意が必要です。

周辺環境

実は、貸し地の目的は資材置き場や、重機置き場が多く、周辺に住宅が無いことが要求されるケースが多いものです。その為、周辺に住宅が無いような状況だからといって安価に借りられるものではありません。むしろ、その方が人気が高いのです。

借りる際の注意点

外国人が借りる際の保証人

保証人の要件としては、「日本人であること」、「一定の収入のあること」などが求められます。

残土、産業廃棄物、リサイクル製品置場

騒音、振動、臭い、土壌汚染

周囲や近隣住民などに対して、騒音、振動、悪臭、また土壌汚染などの悪影響を与えると予想される場合は、借りることが出来ない場合もあります。

貸す

土地を貸し出すにあたっては、様々な問題がありますので、専門知識を持った業者へ相談するのが望ましいと思います。特に、市街化調査委区域の土地利用に関しては、一般的に不動産取引としては事例が少なく、専門知識をもった業者からのアドバイスが大切だと思います。

土地の法令による利用制限

都市計画区域は何か?

都道府県知事が指定し、計画的に街づくりを行なう区域を「都市計画区域」といいます。市またはこれに準じる町村の市街地を含み、自然的、社会的条件、人口、土地利用などの観点から、一体の都市として総合的に整備、開発、保全する必要があるとして指定されます。
都市計画区域に指定されると、必要に応じた区域区分、さまざまな都市計画の決定、都市施設の整備事業や市街地開発事業が施行されます。さらに、一定以上の規模の土地については、開発許可制度が施行されるため、自由な土地造成等が制限されます。都市計画区域の区域区分には、既に市街地を形成しているか、または概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき「市街化区域」、市街化を抑制すべき「市街化調整区域」、どちらにも定められていない「非線引き区域」があります。

市街化区域内の土地

市街化区域内の土地は、用途区域によって建築出来るものが違います。

市街化調整区域内の土地

市街化調整区域の土地は、登記上の地目によって、大きく利用制限が付きます。

●原則として建築物が建たない。※既得権、いわゆる既存宅地等、例外規定はあります。
●登記上の地目が農地であった場合、農地法が摘要され、農業従事者による農耕に利用が制限される。
●市街化調整区域内の農地の地目変更は、農業委員会の許可が必要。

都市計画区域外・無指定の土地

地目変更は可能です。建築物も可能。但し、東京神奈川では該当地は少ないのが現状です。

貸地の種類

借地借家法上の普通賃貸借

原則、建築物を前提としての賃貸借。借地権が発生するため、その対価を発生させる場合が多い。戦前は主流だったが、現在は取引事例が少ないようです。

借地借家法対象外、民法上の賃貸借

建築物を前提としないので、借地借家法が適用されません。その為、貸主の権利が強く守られます。資材置き場、駐車場等がこれにあたります。

定期借地

建物の建築を目的としています。事業用・居住用、それぞれ期限を設けていて、その名のとおり、定期であるために、借主、貸主の権利がそれぞれ守られます。

地目

一般的に地目と言えば、登記簿上の地目をさします。現実的な利用方法と、登記簿上の地目が違う場合、行政判断で、課税科目上の地目を変更する場合がありますが、これは登記されません。
地目が農地(田、畑)の場合、農地法の摘要を受けるので要注意です。市街化区域内であれば農地転用による地目変更は届出でできます。但し、調整区域内の農地に関しては、農地転用は許可制になります。農地転用許可は困難な場合が多いです。

貸地の利用用途

建築物を伴わない

借地借家法を伴わないので、貸主の権利が強く残ります。貸主からも事前に告知することにより、契約解除が出来ます。

  • ・資材置き場
  • ・駐車場
  • ・重機置き場 など

建築物を伴う

借地借家法の摘要を受けるので、借主の権利が強くなります。無論、賃料は建築物を伴わない場合より高くなります。

●市街化区域内にある貸地

用途地域によって制限があるが建築が可能

●市街化調整区域内にある貸地
既存宅地等既得権によるもの

 以前から住宅や店舗が存在していた場合

開発行為を伴うもの

 条件を満たした場合に開発行為が可能になる。この部分は、非常に多くの法令があり専門知識が必要となる。

  • 沿道サービス
  • 日常生活に必要な小売など
  • 公共性があるもの(特別養護老人ホーム等)

ページトップ ▲