市街化調整区域は、都市計画法の中で「市街化を抑制するべき区域」とされています。従って、原則的に建築が出来ません。従って、価格としては周辺の市街化区域の土地に比べて安くなってしまうのが通常です。但し、既に合法的に住宅が存在して建て替えが可能な場合等は評価は加味されます。

法的制限とは別に、土地の物理的な性格も、査定に大きく影響します。特に、接道の幅員、地勢、隣地の状況、上水の引き込みは大きな要素です。

　都市計画法の線引が実施される以前（昭和46年頃）より既に宅地として利用され、その後継続的に宅地として利用されてきた土地に関しては既得権が認められ、建築・建て替えが認められます。但し、利用用途の変更は、原則として認められません。この既得権に関してもは、行政と十分な打ち合わせが必要となります。

最も重要なのは、前面道路

　建築が出来ない場合、土地の評価で最も重要な要素は、ズバリ前面道路です。接道の幅員と長さによって、侵入できる車両の制限を受けるためです。その他、地勢（平坦なのか傾斜地か）は傾斜が大きい土地は価値がありません。そして、周辺に住宅があり建築はできない場合、資材置き場に不向きと言えます。

市街化調整区域内の土地は、市街化区域内の一般的な土地に比べ、評価の幅が大きく価格査定には経験が必要になります。AIでの価格査定には不向きと言えます。もしも、ご売却をご検討中で大凡の価格を知りたいというのであれば、お気軽にセルフドアまでお問い合わせ下さい。